2024.04.2.9 Oddaja nepremičnine v oproščen najem in popravek odbitka DDV
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Dne 23. 5. 2011 smo kupili nepremičnino v vrednosti 154.287,60 EUR z vključenim 20 % DDV. DDV v višini 25.714,46 EUR smo si odbili. Doba koristnosti je 40 let.
1. 8. 2019 pa smo to nepremičnino dali v najem brez DDV. Prosim za izračun popravka DDV.
Ali se vam zdi pametno, da najemojemalcu za vsa ta leta izstavimo dobropis in ponovno izstavimo račun z zaračunanim 22 % DDV?
Uvodoma še posebej opozarjam, da vpogleda v listine in dejansko stanje nimam, zato v nadaljevanju podajam odgovor, ki temelji na razumevanju vašega opisa. Odgovor je tako splošne narave in vam je lahko v pomoč, nikakor pa ne sme biti edina podlaga za sprejem kakršnihkoli poslovnih odločitev.
Mnenje, ki sledi, temelji na naslednjih predpostavkah:
-
davčni zavezanec, ki je identificiran za namene DDV, 23. 5. 2011 nabavil nov objekt,
-
investicijskega vlaganja v objekt do danes ni bilo,
-
dobavitelj objekta je bil na računu dolžan obračunati DDV (razumem, da je šlo za nov objekt po kriterijih, kot so opredeljeni v 7. točki 44. člena ZDDV-1),
-
ob nabavi tega objekta so bili izpolnjeni vsi pogoji, da je davčni zavezanec DDV od te nabave odbil,
-
davčni zavezanec je do 18. 2. 2019 ta objekt uporabljal izključno za opravljanje svoje obdavčene dejavnosti in
-
od 1. 8. 2019 dalje davčni zavezanec ta objekt oddaja v oproščen najem (ta najem še vedno traja).
Skladno z 2. točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
-
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju,
-
dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil,
-
dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev in
-
najema sefov,
oproščen plačila DDV. Ne glede na navedeno 45. člen ZDDV-1 pod določenimi pogoji omogoča opcijsko obdavčitev najema. Davčni zavezanec, ki med drugim opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena v 2. točki 44. člena tega zakona, se tako lahko dogovori z najemnikom – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Davčna…
