2018.10.2.1 Oddajanje prostorov v podnajem in odbijanje DDV od investicij
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
V dolgoročnem najemu (7 let) imamo poslovni prostor. Najemnino plačujemo z DDV in si ga »odbijamo«. V poslovni prostor smo vlagali, od vgrajenega materiala in storitev pa smo si odbijali DDV. Del prostorov, v katere še nismo vlagali, bi oddali v podnajem. Od najemodajalca smo soglasje za podnajem pridobili. Podnajemnik je javni zdravstveni zavod, ki je sicer davčni zavezanec, vendar bi v najetih prostorih opravljal neprofitne dejavnosti, ki jih krije zavarovalnica. V poslovne prostore, ki jih bomo dali v podnajem, moramo še vlagati – treba jih je urediti in prilagoditi potrebam podnajemnika.
Javni zdravstveni zavod ne more podati izjave o izbiri po 45. čl. ZDDV-1, zato mu bomo izstavili račun brez DDV, oproščeno po 44. čl. ZDDV-1; s tem, da si za ta del prostorov ne odbijamo vhodnega DDV od najemnine niti od investicije v ta del objekta, ki ga damo v podnajem.
Predhodna investicija, ki je bila narejena z namenom pridobitve poslovnih prostorov za opravljanje naše obdavčene dejavnost, se na treh mestih sicer dotika/ločuje prostor, ki ga nameravamo dati v najem, vendar je bila investicija izvedena že prej zaradi naše potrebe in ne zaradi podnajema. Ali je to lahko sporno glede odbitka vhodnega DDV od te investicije? Ali so potrebni popravki DDV za ta del pred-investicije, ki je bila nujna za opravljanje obdavčenih transakcij in brez katere se te transakcije ne bi mogle izvajati, se pa te predelne stene dotikajo/ločujejo prostore, ki bodo dani v oproščen podnajem?
Glede na to, da so DDV implikacije pri transakcijah z nepremičninami (in vlaganju vanje) lahko precej različne, zelo pa odvisne od dejanskega stanja, vam vsekakor svetujem, da se o zadevi pogovorite s svojim davčnim svetovalcem. V nadaljevanju navajam nekaj pomembnih elementov, ki so vam lahko v pomoč pri ugotavljanju pravilnih DDV opredelitev, nikakor pa ne smejo biti edina osnova za kakršnekoli poslovne odločitve.
Oddajanje prostorov v podnajem in posledice
Skladno z 2. točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
-
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju;
-
dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil;
-
dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev;
-
najema sefov;
oproščen plačila DDV.
Ne glede na navedeno lahko najemodajalec in najemnik pravico do obdavčenja takšne najemnine pridobita pod pogoji, ki jih vsebuje 45. člen ZDDV-1. Skladno s 45. členom ZDDV-1 se lahko davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV med drugim določena v 2. točki 44. člena ZDDV-1, dogovori z…
