2024.05.2.10 Oddajanje v najem novozgrajenega stanovanja, ki je bilo namenjeno prodaji
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Kot investitor smo gradili poslovno-stanovanjski objekt. Od izvajalcev smo prejemali mesečne situacije za opravljena dela po 76.a členu. Večina stanovanj se je prodala z DDV, pojavlja pa se težnja tudi k oddajanju v najem. Zaenkrat oddajmo v najem fizični osebi (ni možna izjava – 45. člen ZDDV) 1 (eno) od 100 stanovanj. Najem bo omejen na dobo 5 let, nato prodaja.
Zanima nas ali moramo v sorazmernem deležu za čas najema popravljati “vstopni“ DDV (šlo bo le za obračunsko postavko – 76.a člen)?
Uvodoma še posebej opozarjam, da si tovrstni projekti vsekakor zaslužijo individualno obravnavo, v okviru katere bi vam ob poznavanju vseh dejstev lahko celostno in korektno svetovala. Zgolj na podlagi vašega opisa v nadaljevanju lahko podam le splošen odgovor, ki pa ne sme biti edina podlaga za sprejem kakršnihkoli poslovnih ali drugih odločitev, pač pa vam je lahko le v pomoč.
Najprej bi bilo treba gradnjo in odbijanje DDV časovno umestiti. Ker tega podatka nimam, v nadaljevanju podajam DDV implikacije na podlagi zakonodaje, ki je začela veljati od 23.6.2022 dalje. Nadalje bi bilo treba preveriti, ali so bili ob gradnji stanovanj izpolnjeni vsi pogoji, da je bil DDV odbit v celoti (ali je davčni zavezanec posedoval tudi objektivne dokaze, da namerava ta stanovanja prodati in tako z njimi opravljati izključno obdavčeno dejavnost). Ker tudi tega podatka nimam, lahko zgolj predvidevam, da so ti pogoji obstajali in na tej predpostavki tudi podajam mnenje, ki sledi.
Skladno z 2. točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
- - nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na…
