2022.03.2.2 DDV implikacije pri dajanju zemljišča v najem
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Kmetom smo dali v najem zemljišče – travnik, ki ga trenutno ne uporabljamo in z njim nimamo nobenih stroškov. Zemljišče je obdelano. Dajanje v najem ni naša dejavnost, sicer se ukvarjamo s proizvodnjo lakiranja avtomobilov. Račun za najemnino se bo na nanašal še na leto 2021, skupen znesek najemnin brez DDV je 1.028,83 EUR. Najemne pogodbe so sklenjene za nedoločen čas. Dvema kmetoma, ki nista zavezana za plačilo DDV, račun izstavimo brez obračunanega DDV. Štirje kmeti pa imajo ID številko in registrirano dopolnilno dejavnost, vendar za sečnjo lesa in proizvodnjo električne energije. Pogoje za sklenitev izjave, da jim račun izstavimo z obračunanim DDV še preverjamo. Skrbi nas, da bi nam, če bi vsem izstavili račun brez DDV, zaradi oproščene dejavnosti dajanja v najem padla 100 % pravica do odbitka vstopnega DDV. Zemljišče smo kupili z obračunanim DDV in za del zemljišča, ki ga dajemo v najem tudi prejeli subvencijo. Glede navedenega imamo nekaj vprašanj:
1. Glede na to, da je najemnina brez obračunanega DDV oproščen promet, se moramo lotiti obračuna DDV z odbitnim deležem ali po dejanskih podatkih, ki jih lahko zagotovimo, saj z zemljiščem nimamo nobenih stroškov?
2. Ali bi lahko to najemnino opredelili kot priložnostno transakcijo z nepremičnino, ki ne gre v izračun odbitnega deleža?
3. V kolikor izračunavamo odbitni delež, moramo verjetno na DDV-O obrazec to označiti v polje 03?
4. Ali moramo v izračun odbitnega deleža vključiti sorazmerni del prejete subvencije za zemljišče?
5. Ali moramo narediti popravek odbitka DDV, odbitega ob nabavi zemljišča?
Uvodoma velja opozoriti, da si glede na opis, ki ste ga podali, vaš primer zagotovo zasluži temeljito individualno DDV obravnavo, v okviru katere bi vam ob poznavanju vseh dejstev lahko korektno svetovala. Ker z dejanskim stanjem nisem seznanjena v celoti, v nadaljevanju podajam nekaj napotkov ter odgovore na vaša parcialna vprašanja, ki pa so vam lahko le v pomoč, ne smejo pa biti edina podlaga za sprejem kakršnihkoli poslovnih odločitev.
V svojem vprašanju omenjate, da je davčni zavezanec, ki ima sedež in je identificiran za DDV (vaša družba), nabavil zemljišče (ni jasno, ali gre za eno ali več zemljiških parcel, ker pa v nadaljevanju omenjate več najemnikov, lahko predvidevam, da gre za več zemljiških parcel), pri čemer je bil obračunan DDV, pri tem pa načina plačila DDV ob tem nakupu ne navajate niti ne pojasnite, ali je davčni zavezanec ob tem nakupu DDV odbil ali ne in kdaj je bil nakup opravljen. Zaradi navedenega pravilnosti obračuna DDV od samega nakupa teh zemljišč ne morem komentirati, lahko pa opozorim, da je davčni zavezanec DDV ob njihovi nabavi lahko odbil izključno v primeru, da so bili za to izpolnjeni vsi vsebinski in formalni pogoji in da je ob tem namen uporabe podkrepljen z objektivnimi dokazi (opomba 1).
Skladno z 2. točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
-
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju,
-
dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil,
-
dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev in
-
najema sefov
oproščen plačila DDV.
Nadalje 45. člen ZDDV-1 pod določenimi pogoji omogoča opcijsko obdavčitev oddajanja v najem nepremičnin. Davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena med drugim v prej omenjeni 2. točki 44. člena tega zakona, se tako lahko dogovori z najemnikom, zakupnikom, nepremičnine – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Davčna zavezanca morata na zahtevo davčnega organa dokazati obstoj pisnega dogovora o…
