2018.24.2.1 Nakup in uporaba nepremičnine za namene turističnega oddajanja v najem
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Stranka (zaenkrat še fizična oseba) kupuje nepremičnino, ki se smatra kot 'nova', saj še nista pretekli dve leti od začetka prve uporabe oz. prve vselitve. Stranka je ravno v obdobju podpisa pogodbe (varščina je že plačana) in jo zanima, kako postopati v primeru, ko je namen nakupa nepremičnine oddaja le-te turistom preko portala Airbnb ali Booking. Gradbeno dovoljenje za objekt je apartmajsko naselje, tj. za občasno bivanje. S strani prodajalca, ki je pravna oseba, bo zaračunan DDV po stopnji 22 %.
Glede na to, da bo stranka opravljala dejavnost storitve oddajanja v najem in bo nepremičnino oddajala skozi celo leto, ima namen registrirati dejavnost kot popoldanski s.p. Stranka je redno zaposlena drugje in se bi zaradi poslovanja z Airbnb prijavila kot atipični zavezanec za DDV.
Kako je v tem primeru z nepremičnino - ali jo mora imeti podjetnik, ki opravlja dejavnost oddajanja, v svojih poslovnih knjigah kot naložbeno nepremičnino (ne glede na to, ali jo kupi pred opravljanjem dejavnosti ali jo kupi, ko je že registriral dejavnost: na s.p. (zaradi poračuna vstopnega DDV) ali v vsakem primeru)? Vemo, da ima kot fizična oseba in oseba z dejavnostjo (s.p.) isto davčno številko.
Če bi jo kupila na dejavnost (s.p.), pa problem nastopi sedaj, ker lahko brez težav v enem dnevu registrira dejavnost, vendar prostovoljna registracija za davčnega zavezanca za namene DDV ne gre čez noč, pogodbo podpisuje in davka si verjetno ne more poračunati, dokler ne dobi odločbe od FURS?
Stranka se je odločila, da bo imela nepremičnino v lasti 20 let. Ali je lahko tretirana kot atipični zavezanec za DDV, če ima nepremičnino v lasti s.p. ali so atipični le-ti, ki opravljajo storitve s tujino?
Uvodoma velja še posebej opozoriti, da zlasti pri transakcijah z nepremičninami lahko pride do različnih DDV implikacij, ki pa so močno odvisne od natančnega poznavanja dejanskega stanja. Zato je pri teh poslih še toliko bolj priporočljivo, da se posvetujete z davčnim svetovalcem, ki vam bo lahko korektno svetoval. Zaradi navedenega v nadaljevanju sicer izpostavljam nekaj pomembnih elementov, ki pa nikakor ne smejo biti edina osnova za sprejemanje kakršnihkoli poslovnih odločitev, pač pa vam lahko služijo izključno kot pomoč pri reševanju DDV problema.
1. Splošno o pravici do odbitka DDV
Skladno z a. točko prvega odstavka 63. člena ZDDV-1 ima davčni zavezanec pravico, da od DDV, ki ga je dolžan plačati, odbije DDV, ki ga je dolžan plačati ali ga je plačal pri nabavah blaga oziroma storitev, če je to blago oziroma storitve uporabil oziroma jih bo uporabil za namene svojih obdavčenih transakcij.
Na podlagi 2. točke 44. člena ZDDV-1 je nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju, storitev, ki je obdavčena. Če torej davčna zavezanka v konkretnem primeru nabavlja nepremičnino, za katero iz vseh razpoložljivih listin izhaja, da je namenjena opravljanju izključno obdavčene dejavnosti in davčna zavezanka to dejavnost s to nepremičnino tudi bo opravljala (ne bo pa te nepremičnine uporabljala za druge ali celo zasebne namene), menim, da pravico do odbitka DDV ima.
Davčni zavezanec, ki nabavi nepremičnino z obračunanim DDV, pa mora z namenom, da si od te nabave lahko odbije DDV, že ob samem nakupu posedovati objektivni dokaz. Posedovanje objektivnih dokazov ima v primeru poslovanja z nepremičninami namreč še poseben pomen, saj pri tej dejavnosti lahko pride do opravljanja obdavčene ali oproščene dejavnosti. Žal pa ti objektivni dokazi niso nikjer izrecno taksativno navedeni, pač pa jih je treba proučiti v vsakem primeru posebej.
V zvezi s tem je davčni organ na primer izdal pojasnilo št. 4230-333749/2013-4, 23. 10. 2013, v katerem v zvezi s predlaganjem objektivnih dokazov omenja dve sodbi Upravnega sodišča RS, in sicer:
-
zadevo U 2913/2006, v kateri je Upravno sodišče RS glede pravice do odbitka DDV razsodilo, da zgolj objave oglasov o (mogočem) bodočem oddajanju v najem in dveh pogodb o posredovanju v najem in v prodajo nepremičnine ne more šteti kot edine kazalce investitorjevega bodočega namena uporabe nepremičnine) in
-
zadevo U 324/2008, v kateri je Upravno sodišče RS razsodilo, da je davčni zavezanec dolžan že v trenutku pridobitve nepremičnin zagotoviti verodostojne listinske dokaze, s katerimi izkaže namen…
