2023.10.2.7 Vprašanja, povezana z obračunom DDV pri dajanju pisarne v najem in prezaračunavanjem obratovalnih stroškov
mag. Aleksandra Heinzer, davčna svetovalka
Podjetje ima v lasti dve pisarni, ki ju daje v najem, in sicer daje prvo v najem DDV zavezancu v Sloveniji, pri čemer izstavi račune z 22 % izkazanim DDV. Drugo pisarno daje v najem DDV zavezancu s Hrvaške, ki ima hrvaško ID davčno številko. Ta hrvaški DDV zavezanec nima v Sloveniji slovenske ID številke.
Vprašanja se glasijo:
1) Kako mora izstaviti račun za najem pisarne hrvaškemu DDV zavezancu? Z izkazanim DDV ali po 44. členu ZDDV-1 kot oproščeno? Ali kako drugače?
2) Kadar izstavljamo račune za najem poslovnih prostorov kot oproščen najem (44. člen) in je odbitni delež manj kot 1 %, ali je treba vseeno narediti popravek odbitka vstopnega DDV od nakupa nepremičnine (preračunan na 20 let)? Nepremičnina je bila kupljena po 76.a členu ZDDV-1.
3) V najemni pogodbi piše, da se stavbno zemljišče prefakturira naprej najemnikom. Ali se stavbno zemljišče prefakturira z izkazanim 22 % DDV ali kot neobdavčen promet? Kriterij za prefakturiranje je najeta kvadratura.
4) V najemni pogodbi piše, da se zavarovanje objekta prefakturira naprej najemnikom. Ali se račun za zavarovanje prefakturira z izkazanim 22 % DDV ali kot oproščen promet?
5) Kar se tiče fakturiranja ostalih stroškov, se nekateri glasijo direktno na najemnika (internet, telefon), medtem ko se stroški vode, elektrike, zavarovanja glasijo na najemodajalca in se prefakturirajo po ključu najete kvadrature.
Ad1
Posebno pravilo določanja kraja opravljanja storitev iz 27. člena ZDDV-1 določa, da je kraj opravljanja storitev v zvezi z nepremičninami, vključno med drugim z dodeljevanjem pravic do uporabe nepremičnin kraj, kjer se nepremičnina nahaja. V kolikor torej davčni zavezanec odda nepremičnino, ki se nahaja v Sloveniji, v najem, je kraj opravljanja te storitve ta država članica, ne glede na to, kdo je najemnik.
Skladno z 2. točko 44. člena ZDDV-1 je najem oziroma zakup nepremičnin (vključno z leasingom), razen:
-
nastanitev v hotelih ali podobnih nastanitvenih zmogljivostih, vključno z nastanitvijo v počitniških domovih, počitniških kampih ali na prostorih, namenjenih kampiranju,
-
dajanja v najem garaž in površin za parkiranje vozil,
-
dajanja v najem trajno instalirane opreme in strojev in
-
najema sefov
oproščen plačila DDV. Ne glede na navedeno 45. člen ZDDV-1 v nadaljevanju predvideva opcijsko izbiro obdavčitve najema, ki je sicer po prej navedeni določbi oproščen plačila DDV. Davčni zavezanec, ki opravlja transakcije, za katere je oprostitev DDV določena med drugim v 2. točki 44. člena tega zakona, se lahko dogovori z najemnikom – davčnim zavezancem, ki ima pravico do odbitka celotnega DDV, da bo od navedenih transakcij, ki bi morale biti oproščene plačila DDV, obračunal DDV po predpisani stopnji. Davčna zavezanca morata na zahtevo davčnega organa dokazati obstoj pisnega dogovora o obdavčitvi transakcije v zvezi z nepremičnino, sklenjenega za prej navedene namene pred opravljeno dobavo. Omenjeno določbo podrobneje opredeljuje 78. člen PZDDV, ki določa, da pisni dogovor iz drugega odstavka 45. člena ZDDV-1 vsebuje najmanj jasno izjavo volje, da zavezanca želita, da se transakcija obdavči, identifikacijsko številko za DDV davčnih zavezancev, njuno vlogo pogodbene stranke in navedbo nepremičnine, na katero se dogovor nanaša.
Čeprav je vsebina 45. člena ZDDV-1 in 78. člena PZDDV precej splošne narave, menim, da je opcijsko obdavčitev najemnine mogoče izbrati le, če sta oba, tako najemodajalec kot najemnik, identificirana za namene DDV v Sloveniji (seveda, če ima najemnik pravico do celotnega odbitka DDV). Posledično tako menim, da če najemnik v Sloveniji ni identificiran za namene DDV, ni mogoče uveljavljati opcijske obdavčitve najemnin po 45. členu ZDDV-1. Praksa kaže, da vsebino določb na enak način razume tudi davčni organ. Posledično menim, da je storitev najema poslovnega prostora (opomba 1) davčnemu zavezancu, ki v Sloveniji ni identificiran za namene DDV in kadar ne gre za nobeno od izjem po 2. točki 44. člena ZDDV-1, oproščena plačila DDV.
Ad2
Skladno s prvim odstavkom 65. člena ZDDV-1 se za blago in storitve, ki jih davčni zavezanec potrebuje tako za transakcije, pri katerih DDV lahko odbije v skladu s 63. členom ZDDV-1, kot za transakcije, pri katerih DDV ne sme odbiti, lahko odbije samo tak delež DDV, ki se pripiše prvim transakcijam. Ta delež se določi v skladu s tem členom za vse transakcije, ki jih…
